1、背景常识产品房预售是房产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的产品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为，产品房预售合同是交易合同的一种，一般交易合同之标的物在签订合同时是不是存在法律并不作限制规定，特别在物流运输高度发达、营销推广手法高效化的今天，企业总是是依据合同订单来组织安排生产，即先有合同，后有合同商品。但对于房子预售合同的标的物--房子，因为其本身与建造的特殊性，如房子标的价值较大、建造周期长、开发建设的行政许可、影响大家的居住生活等基本条件等，因此，大多数国家对房子预售行为是采取了也较严格的监管手段，如澳大利亚、日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等国家和区域，政府一般都规定预售条件，推行预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；当然也有采取自由方法的，主如果欧美多数国家和区域，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，交易双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房子无论是不是开工都允许销售预售。国内对产品房的开发和预售从刚开始便采取了较为严格的管理手段。１９９４年７月通过的第四十四条对预售条件规定：产品房预售，应当符合下列条件：（一）已出货全部土地用权出让金，获得土地用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的产品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工出货日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，获得产品房预售许可证明。产品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。产品房预售所得款项，需要用于有关的工程建设。随后《城市房产开发营运管理条例》和建设部也发布的《城市产品房预售管理方法》确定了产品房预售许可规范。如《城市房产开发营运管理条例》第二十三条规定：房产开发企业预售产品房，应当符合下列条件：（一）已出货全部土地用权出让金，获得土地用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售产品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工出货日期；（四）已办理预售登记，获得产品房预售许可证明；第二十四条房产开发企业申请办理产品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售产品房分层平面图；（五）产品房预售策略。而对违反规定的处罚也作了规定，第三十九条：违反本条例规定，擅自预售产品房的，由县级以上人民政府房产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。《城市产品房预售管理方法》进一步作了明确规定并明确规定：未获得《产品房预售许可证》的，不能进行产品房预售。２００３年６月１日起实行的最高人民法院《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第二条规定出卖人未获得产品房预售许可证明，与买受人订立的产品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前获得产品房预售许可证明的，可以认定有效。从上述法律规定看，当事人签订产品房预售合同时假如没办理产品房预售许可，合同便是无效的，假如开发商不拥有“故意隐瞒没获得产品房预售许可证明的事实或者提供不真实产品房预售许可证明”条件时，购房者只能需要返还购房款了。这种处置到底是不是保护了购房者的权益哪？这要看具体的情形而定，如当房价升了，开发商想侵占该升值收益时，可能以没办理产品房预售许可证为由请求断定预售合同无效。此时，能否办理预售许可证控制权在开发商，假如严格的僵化的适使用方法律规定，反而收获放纵了开发商的违法行为，并且支持了开发商从违法中获利。下面的案例便是此类型型，购房者怎么样在看上去没法律依据的情形下维权呢？