[案情]

1999年十月，原告甲经审批获得国有土地用权证，2000年十月建造商住楼三层三间，但未领取过房子所有权证。同月，原告甲与被告乙，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房子出货给被告乙占有、用，并把土地用权证一同出货。被告乙没有办理土地用权过户流程，也未申请领取房子产权证。
2001年8月，因房子大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出需要增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉需要确认交易合同无效，返还房子。

[审判]

法院经审理觉得，原、被告签订的房子交易协议是当事人真实意思的表示，原告将房子出货被告占有、用，被告支付了房子的价款，交易合同成立且生效。没有办理房地产证只不过违反了管理性规范且不可以对抗第三人，并不当然致使交易无效。判决交易合同有效，驳回了原告的诉讼请求。

[评析]

对本案的处置结果，合议庭存在两种不一样的建议，第一种建议觉得：双方签订的交易合同因违反《城市房产管理法》第三十七条“未获得权属证书的房产不能出售”规定无效，双方各自返还已获得的财产。

第二种建议觉得：房子交易合同有效，没有办理房地产证只不过违反了管理性规范且不可以对抗第三人，并不当然致使交易合同无效。判决驳回原告的诉讼请求。

笔者赞同第二种建议，理由如下：

1、房地产证不是房子交易合同必须具备的要件，出卖无证自建房子是有权处分。

交易合同是出卖人转移交易标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。国内合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当是出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制出售的标的物，根据其规定。”可见，只须标的物合法、有权处分，对于标的物是不是有有关证照，合同法并无特别需要。从不动产的特质看，房子所有权证只不过证明所有权归属的一种书面凭证而已，并非房子本身。房地产证也不具备代表房子所有权的功能。无房地产证不等于不享有房子的所有权，持有房地产证也不等于拥有该房子。

第一，在国内现在，不动产登记是国家不动产行政管理机关依据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的只是国家行政权力对不动产物权关系的一种干涉，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上有什么区别。由于，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在国内《城市私有房子管理条例》中规定：“办理城市私有房子所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房子所有权不了解的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的首要条件是权属了解，对于权属存在争议的，相对人不可以通过办证得以确认权属。即使在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可需要行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房子进行行政管理的需要，不可以达到依据物权公示原则对物权买卖进行保护的目的，只有法院对房子所有权的确认，才真的具备确权意义。

第二，自建房子不论是不是领取权属证书都属房子建造者原始获得物，没有办理房地产证并不可以表示对房子不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在我们的土地上建造房子，当然拥有该房子的产权。特别是，有些房子没有办理所有权证，只不过缺一道行政手续而已，没权属证书的房地产只表明该房子未得到房子行政机关认同，在民法上是权利缺陷。显然，这种缺陷是可以通过补办手续得到弥补的。没权属证书的房子是权利有缺陷的物，应当出卖人承担权利缺陷担保责任。但这种责任是违约责任，没有合同效力问题。依据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就出货的标的物，负有保障第三人不能向买受人倡导任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺点没去除，是出卖人不履行债务的一种状况，买受人可以根据本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即便在标的物的部分权利是别人的状况下，也可以觉得出卖人的行为构成了根本违约。