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伴随国内社会主义市场经济体制的逐步形成和进步，国内房产业得到了迅猛进步，并成为国民经济的支柱产业。为了规范房产市场，保证和促进房产进步，全国人大及其常委会先后拟定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地用权出让和出售暂行条例》、《土地管理法推行细节》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门拟定了很多行政规章和行政讲解；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法讲解。现在，国内房产法律体系业已初步打造，为房产纠纷的处置提供了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体制交替时期，房产市场不可防止地会出现很多新状况、新问题，近年来法院审理的房产纠纷案件的数目呈不断上升趋势，而“3.15”买家权益保护热线投诉电话之最亦属房产业。其中，因产品房预售而产生的纠纷亦不在少数。


从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，产品房预售合同纠纷的存在是一个不可防止的话题。那样，其缘由何在？大家又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对而今产品房预售市场存在的很多问题，笔者从产品房预售的有关法律法规出发，从法理的角度阐析致使产品房很多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就怎么样健全立法加大管理和规范提源于己的些许建议。


1、产品房预售的定义及有关法律规定


产品房预售，是指房产开发企业将正在建设中的产品房预先供应给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。产品房预售方法首创于香港，因为房子尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故产品房预售又被叫做“卖楼花”。因其可以有效地解决房产开发企业先期资金投入的问题，因而是现在应用比较广泛的一种买卖形式。在产品房预售过程中，因为工程长，买卖标的有很多不确定原因，使购房者所面临的风险有比一般现房交易大得多，购房者通过房子预售合同只获得一种期待权，其权利的达成很地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对产品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房产管理法》第四十四条第一款、《城市房产开发营运管理条例》第二十三条规定：“房产开发企业预售产品房，应当符合下列条件：（一）已出货全部土地用权出让金，获得土地用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售产品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工出货日期；（四）已办理预售登记，获得产品房预售许可证明。”、《城市房产管理法》第四十四条第三款规定：“产品房预售所得款项，需要用于有关的工程建设”等规定对产品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房产管理法》第四十四条第二款“产品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市产品房预售管理方法》第十条“产品房预售，开发企业应当与承购人签订产品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持产品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房产开发营运管理条例》第二十七条第二款“房产开发企业应当自产品房预售合同签订之日起30日内，到产品房所在地的县级以上人民政府房产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售产品房的购买人应当自产品房出货用之日起90日内，办理土地用权变更和房子所有权登记手续。”等规定也都对规范产品房预售后有关合同的登记备案规范及产权登记等事情进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还颁布了《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》，并将于今年的6月1日起实行。