农村私有房子交易纠纷合同效力认定及处置原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房子交易的合同纠纷案件，因为现在有关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定量上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判职员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房子交易合同的效力认定及案件处置原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处置建议，纪要如下：1、涉及农村私有房子交易纠纷案件的主要状况现在此类纠纷主要有以下状况：从诉讼双方和案由来看，主要为房子出卖人诉买受人，需要确认合同无效并收回房子；从交易双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主如果城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的状况；从买卖发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有些甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人出货了房子，买受人入住并给付了房款，但多没有办理房子登记变更或宅基地用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值与土地征用、房子拆迁等原因，房子现值或拆迁补偿价格远远高于原房子交易价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物近况来看，有些房子已经过装修、翻建、改建等添附行为。2、关于农村私有房子交易纠纷合同效力的认定与会职员多数建议觉得，农村私有房子交易合同应当认定无效。主要理由是：第一，房子交易势必涉及宅基地交易，而宅基地交易是国内法律、法规所禁止的。依据国内土地管理法的规定，宅基地是农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加大土地出售管理严禁炒卖土地的公告》规定：“农民的住宅不能向城市居民供应，也不能批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不能为违法建造和购买的住宅发放土地用证和房地产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法出售土地的具体应用问题请示的回话》也明确规定：原宅基地用户未经依法批准通过别人出资翻建房子，给出资者用，并从中牟利或获得房子产权，是属“以其他形式非法出售土地”的违法行为之一。第二，宅基地用权是集体经济组织成员享有些权利，与特定的身份关系相联系，不允许出售。现在农村私房交易中买房人名义上是买房，事实上是买地，在房地一体的格局下，处分房子的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，现在，农村房子交易没办法办理产权证书变更登记，故交易虽完成，但买受人没办法获得所有权人的保护。第四，认定交易合同有效不利于保护出卖人的利益，在很多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其需要返还私有房子的需要更关涉到其存活权益。与会者同时觉得，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如交易双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。3、涉及农村私有房子交易纠纷案件的处置原则与会者一致觉得，处置此类案件应坚持以下原则：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房子买卖是在城乡人口流动加强、居住地区界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，有关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是导致这种近况的规范因素，而土地市场价格的持续上扬、房子拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接缘由。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到现在城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有肯定的封闭性，农村土地是集体所有，现在法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决有关的利益冲突和矛盾。第二，要重视判决的法律成效和社会成效。判决要以“有益于妥善解决现有纠纷、有益于规范当事人买卖行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房子的积极成效。