案件背景

2017年2月，蒋某与衡阳某置业公司签订了一份产品房交易合同，双方合同约定为按揭贷款，房子在2017年5月30近日出货。合同签订后，蒋某在某银行办理了56万元的按揭贷款，某银行根据三方合同的约定将贷款支付至衡阳某置业公司账户。

从2017年4月起至2023年8月止，蒋某一直按时偿还银行贷款，共计偿还贷款本息28万余元。

直到2023年8月底，衡阳某置业公司仍未获得房子竣工验收备案手续，未将房子出货蒋某。蒋某遂诉至法院，请求解除《房子交易合同》及《按揭贷款合同》，由衡阳某置业公司返还已经支付的购房款、利息及违约金。

法院判决

法院觉得，被告逾期六年多未向原告交房，构成根本违约，而原告无过错，故原告起诉需要解除房子交易合同符合法律规定。因房子交易合同解除，产品房按揭贷款的目的没办法达成，原告请求解除与第三人某银行的按揭贷款合同亦符合法律规定。

综上，法院判决由被告返还原告已经支付的贷款本息286432.74元，并支付违约金14321.64元；由被告偿还某银行剩余贷款本金436257.81元及根据合同约定产生的利息。案件判决后，各方均未上诉，判决已经生效。

焦点剖析

依法成立的合同，受法律保护，各方均应按合同约定履行。在产品房交易合同中，买受人的主要合同义务为支付购房款，开发商主要合同义务为出货产品房。本案中蒋某通过按揭贷款支付了全部的购房款，衡阳某置业公司在合同约定的交房时间逾期六年多，衡阳某置业公司构成根本违约，依据合同约定，蒋某有权解除合同。

本案系因衡阳某置业公司违约而解除合同，衡阳某置业公司应当承担违约责任。蒋某在履行合同过程中，支付了房子的按揭贷款，该部分按揭贷款即为蒋某的损失，某置业公司应当赔偿蒋某已经支付的按揭贷款损失。并按双方合同约定的规范支持违约金。

蒋某与某银行签订个人购房贷款合同，目的是用贷款支付购房款，因房子交易合同已经解除，蒋某请求解除与某银行的贷款合同，有事实和法律依据，依法予以支持。同时依据《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第二十一条第二款的规定：“产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除后，产品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故对蒋某未还的贷款本息，应由衡阳某置业公司返还给某银行。

法律依据

《中国民法典》

第五百六十六条第一款、第二款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行状况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他弥补手段，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。”

《最高人民法院关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》

第二十条：“因产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除，导致产品房担保贷款合同的目的没办法达成，当事人请求解除产品房担保贷款合同的，应予支持。”

第二十一条第二款：“产品房交易合同被确认无效或者被撤销、解除后，产品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

引使用方法条

中国民法典